Location sur Airbnb : changement de destination d’un logement

La locatrice demande la résiliation d’un bail d’habitation. Elle reproche à la locataire de changer la destination des lieux en louant le logement par l’intermédiaire du site Internet Airbnb.  La locataire ne nie pas utiliser cette plateforme pour louer le logement. Elle allègue que ce n’est pas une activité commerciale. Elle loue afin de pouvoir payer le loyer alors qu’elle va vivre régulièrement chez son conjoint malade.  Elle plaide que la destination serait changée si elle pratiquait une activité commerciale qui lui rapporte plus que le montant de son loyer.

La destination initiale du bien loué est clairement indiquée au bail : le logement est loué à des fins résidentielles seulement. L’opinion de la locataire à l’effet que la destination serait changée si elle pratiquait une activité commerciale qui lui rapporte plus que le montant de son loyer n’est pas partagée par le Tribunal.  Le Tribunal n’a donc pas à déterminer le caractère commercial de l’activité pour conclure à l’exploitation d’une entreprise. Il lui suffit d’avoir la preuve d’une prestation de services dans le contexte d’une activité économique organisée. La locataire admet que les locations offertes sont d’une durée de plus de 31 jours.

Quant à la destination résidentielle des lieux, ce n’est pas le nombre de jours qui est le critère pour l’établir mais l’intention d’y établir sa demeure. Il est clair que ce n’est pas l’intention des gens de passage avec lesquels la locataire a contracté.  Le fait que la locataire vive occasionnellement dans son logement ne peut suffire puisque le logement ne sert pas seulement à des fins résidentielles tel que prévu au bail.  Le Tribunal conclut donc à un changement de destination et rien ne permet de conclure que ce changement a été fait avec l’accord de la locatrice. Comme la locataire a fait fi de l’ensemble des dispositions législatives s’appliquant à son activité et ce, depuis presque deux années, le Tribunal doute de l’efficacité d’une ordonnance.  Il prononce donc la résiliation du bail.

• Habitations du Centre-Ville c. Tchatat, 2019 QCRDL 24413 (CanLII), 29 juillet 2019.